Profesjonalny zarządca nieruchomości komercyjnych – bezpłatny kurs Rosyjskiej Szkoły Zarządzania, szkolenie, termin: 9 września 2022 r.
Miscellanea / / December 02, 2023
Ekspert w dziedzinie zarządzania nieruchomościami komercyjnymi, ma doświadczenie w realizacji dużych projektów, jest stałym prelegentem na wydarzeniach branżowych.
Doświadczenie na rynku nieruchomości od ponad 20 lat. Założyciel agencji komunikacji marketingowej na rynku nieruchomości Promotion Realty.
Model biznesowy spółki zarządzającej nieruchomościami komercyjnymi
• Stan rynku nieruchomości.
• Wstęp.
• Analiza rynku nieruchomości komercyjnych.
• Rodzaje nieruchomości komercyjnych, ich cechy charakterystyczne: nieruchomości handlowe, nieruchomości biurowe, nieruchomości magazynowe.
• Kompleksy wielofunkcyjne.
• Zespół nieruchomości jako obiekt zarządzania.
• Procesy biznesowe Spółki Zarządzającej.
• Główna działalność spółki zarządzającej.
• Szczegółowe procesy biznesowe – do samodzielnej nauki.
• Rozwój struktury organizacyjnej i funkcjonalnej spółki zarządzającej.
• Wybór modelu zarządzania dla spółki zarządzającej.
• Rodzaje struktur organizacyjnych, zalety i wady.
• Interakcja usług.
• Rozwiązanie problemu „duplikacji” funkcji.
• Przekazanie władzy.
• Przypadek: opracowanie struktury organizacyjno-funkcjonalnej spółki zarządzającej danym obiektem.
• Główne działy spółki zarządzającej. Skład, zadania, regulamin.
• Kluczowe działy obsługi i utrzymania obiektów.
• Zarządzanie obsługą techniczną obiektu usługowego.
• Firma sprzątająca.
• Oddziały inne niż podstawowe.
• Dział administracyjny. Centralna recepcja.
• Usługa kontroli budowy.
• Służba bezpieczeństwa i ochrony.
• Przepływ odwiedzających, mechanizmy zarządzania nimi – do samodzielnego opracowania.
• Przypadek: rozdzielenie przepływów odwiedzających w konkretnym kompleksie wielofunkcyjnym oraz algorytm zarządzania tymi przepływami.
• Zarządzanie komercyjne - zarządzanie nieruchomościami, plany sprzedaży, strategia sprzedaży.
• Case: analiza sytuacji pomiędzy wynajmującym a najemcą-dłużnikiem w czasie kryzysu.
• Nowoczesne wyposażenie inżynieryjne budynków.
• Jakie „małe rzeczy” mogą stać się główną zaletą.
• Zarządzanie zużytymi zasobami mediów. Złożona wysyłka.
• Cechy zarządzania kompleksami wielofunkcyjnymi.
• Rodzaje umów o zarządzanie nieruchomościami: umowy o kompleksowe zarządzanie nieruchomością z właścicielem, umowa o utrzymanie i konserwacja obiektu z najemcą (właścicielem), umowa o zwrot kosztów mediów, umowa wynajem.
• Sprawa: wybierz rodzaj umowy o zarządzanie danym obiektem.
Opracowanie koncepcji i praktyki sprzedaży obiektów nieruchomości komercyjnych
• Kompleksy wielofunkcyjne (MC), definicja, zasady tworzenia.
• Pojęcie i klasyfikacja IFC, przykłady wdrożonych projektów.
• Zalety/wady budowy i realizacji kompleksu wielofunkcyjnego.
• Stworzenie unikalnego pomysłu na kompleks wielofunkcyjny, poszukiwanie optymalnego połączenia funkcji, efekt synergii.
• Koncepcja architektoniczna, podstawowe specyfikacje techniczne funkcji biurowej, handlowej i hotelowej, cechy łączenia w ramach kompleksu wielofunkcyjnego.
• Specyfika wypełnienia kompleksu wielofunkcyjnego (cechy przyciągania najemców i/lub sprzedaży powierzchni).
• Aktualne trendy w tworzeniu kompleksów wielofunkcyjnych i przykłady obiektów udanych.
• Centra biurowe (OC).
• Badania rynku. Analiza otoczenia konkurencyjnego. Obecna sytuacja rynkowa i przyszłe trendy.
• Stworzenie unikalnego pomysłu. Oderwanie się od konkurentów. Parametry „idealnego” OC.
• Specyfika rozwiązań architektonicznych, określenie „współczynnika straty przestrzennej w budynku”, optymalne rozwiązania planistyczne (przykłady).
• Usystematyzowanie typów centrów biurowych (dane techniczne) – aktualna klasyfikacja centrów biurowych z Gildii Menedżerów i Deweloperów.
• Kształtowanie podstawowej stawki czynszu.
• Napisanie koncepcji promocji obiektu. Szukaj zrównoważonego portfela najemców.
• Zasady wypełniania powierzchni biurowej, efektywna interakcja z najemcami, główne błędy właścicieli.
• Metody wyszukiwania najemców na obecnym rynku.
• Wsparcie dokumentacyjne procesów – dokumenty tytułowe, rodzaje umów najmu, umowa przedwstępna (pełny tekst umowy najmu biura, długoterminowy i krótkoterminowy).
• Metodologia ustalania wysokości czynszu.
• Usługi dla najemców i gości lokali biurowych: obowiązkowe i dodatkowe, aktualna praktyka.
• Centra handlowe (TC).
• Parametry „idealnego” centrum handlowego.
• Opracowanie koncepcji centrum handlowego, określenie formatu centrum handlowego, wyróżnienie się na tle konkurencji (kolejność kroków przy podejmowaniu decyzji o formacie, powierzchni i parametrach przyszłego centrum handlowego, określenie możliwego skład najemców).
• Przygotowanie przedsprzedażowe, pre-pośrednictwo, specyfikacje techniczne kluczowych najemców (zasady „przedpośrednictwa” – zbieranie i analiza odpowiedzi najemców na temat możliwości wejścia do projektu).
• Stworzenie koncepcji technologicznej. Specyfika rozwiązań architektonicznych (specyfikacje projektu w oparciu o koncepcję technologiczną, specyfikacje techniczne głównych „kotwicowych” najemców).
• Tworzenie stawek czynszu. Przygotowanie planu handlowego. Ustalanie stawek czynszu w centrum handlowym; procent obrotu najemcy; praca z najemcami-kotwicami (obecna praktyka uzgadniania warunków handlowych z „kotwicami”).
• Budowanie efektywnych relacji z kluczowymi najemcami.
• Przygotowanie planu handlowego (analiza przychodów z najmu w trakcie budowy lub przebudowy centrum handlowego).
• Obsługa dokumentacyjna procesów, dokumenty tytułowe, rodzaje umów najmu, umowa przedwstępna. Umowa uwzględniająca procent obrotu (pełne teksty umów przedwstępnych i głównych umów najmu, uwzględniające procent obrotu najemcy).
• Funkcje obowiązkowe i dodatkowe (powiązane). Zakupy i aktywny wypoczynek. Questy, centra trampolin, szkoły kulinarne, muzea, wystawy, ogrody zoologiczne. Centrum handlowe jako platforma społecznościowa (przykłady nowych, odnoszących sukcesy centrów handlowych).
• Zapewnienie maksymalnego wykorzystania wynajmowanej powierzchni. Podstawowe zasady skutecznego wyszukiwania, selekcji i lokowania najemców (wstępne pozyskiwanie najemców, organizacja ekspozycji nieruchomości i udzielanie informacji, obowiązki menadżerów wynajmu).
• Galerie handlowe – rodzaje, klasy, zalety, trendy. Przykłady udanych doświadczeń rosyjskich.
• Postulaty procesu negocjacyjnego z najemcami. Uzasadnienie ceny.
Systematyczna organizacja, pozycjonowanie i promocja nieruchomości komercyjnych
• Tło. Pojawienie się formatu „centrum handlowe”. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne: handlowo-rozrywkowe, handlowo-biurowe.
• Stworzenie koncepcji linii produktowej centrum handlowo-rozrywkowego. Rodzaje i typy centrów handlowo-rozrywkowych. Inne funkcje satelitarne zapewniające zajętość przestrzeni. Przykłady udanych rozwiązań.
• Strefowanie centrów handlowych: wejścia i wyjścia, parkingi, strefy „gorące” i „martwe” w centrach handlowych. Optymalna równowaga obszarów użytkowych i technicznych. Techniki ożywiania „martwych” stref.
• Zapewnienie pełnego zapełnienia kompleksu handlowo-rozrywkowego.
• Zakotwicz najemców w centrum handlowym. Kierunek przepływów konsumenckich. Obszary koncentracji potencjalnych nabywców. Organizacja systemu nawigacji i informacji w centrum handlowym.
• Praca z klientami: identyfikacja grupy docelowej, portret nabywcy, struktura popytu. Usługi dla zwiedzających: podstawowe (obowiązkowe) i dodatkowe. Organizacja food courtów i punktów gastronomicznych. Strefy rozrywki w centrum handlowym.
• Zmiany w popycie konsumenckim – jak zmieniają się wzorce konsumpcji.
• Praca z konkurencją: analiza konkurencji, przewagi konkurencyjne, metody pozyskiwania klientów. Działania mające na celu promocję (otwarcie, awans i „zmiana” konkurencji).
• Potrzeba nowej koncepcji lub wystarczających narzędzi marketingowych.
• Narzędzia marketingowe zwiększające sprzedaż.
• Zarządzanie wydarzeniami w celach marketingowych.
• Funkcje marketingowe spółki zarządzającej.
• Tworzenie i rozwój marki.
Stosunki najmu
• Kryzysy na rynku nieruchomości. Siła wyższa i środki wsparcia rządowego dla najemców.
• Negocjacje z najemcami w czasie kryzysu.
• Jak przygotować się do negocjacji z najemcami.
• Co musisz wiedzieć o kontrahentu przed rozpoczęciem negocjacji. Plan B.
• Podstawowe strategie negocjacyjne. Sposoby dojścia do porozumienia z najemcą.
• Psychologia negocjacji. Główne kanały wpływu na kontrahenta.
• Zarządzanie atmosferą negocjacji.
• Nieuczciwe negocjacje. Naruszenie równowagi interesów stron.
• Działania najemcy mające na celu obniżenie czynszu i środki zaradcze właściciela.
• Strategia interakcji z najemcami w czasie kryzysu.
• Warsztat. Obniżenie czynszu w zamian za przedłużenie umowy: ustalenie wysokości bonifikaty.
• Warunki umowy najmu, które nabierają szczególnego znaczenia w czasie kryzysu.
Nowe zarządzanie czasem
• Dlaczego nie udaje nam się zrobić wszystkiego, co chcemy?
• Wygodny plan – co to jest i jak go sporządzić.
• Realistyczne techniki planowania.
• Planowanie dużych zadań i projektów.
• Priorytetyzacja.
• Jednolity postęp i zadania, których nie można osiągnąć.
• Ochrona planu i radzenie sobie w sytuacjach awaryjnych.
• Zarządzanie czasem zespołu.
• Odkładanie na później i praca nad zadaniami, których nie chcesz wykonywać.
• Stworzenie systemu zarządzania czasem z elektronicznymi planistami.