Jak stworzyć HOA w swoim domu
Miscellanea / / April 06, 2023
Szczegółowa instrukcja dla właścicieli chcących samodzielnie zarządzać apartamentowcem.
Co to jest HOA i dlaczego jest potrzebne
Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) jest organizacją non-profit, która Utworzony na czas nieokreślony do zarządzania budynkiem mieszkalnym, posiada rachunek bankowy i pieczęć.
HOA odpowiedzi na jego utrzymanie, eksploatację, naprawy, a także na świadczenie usług publicznych na rzecz jego mieszkańców. Kwestie te rozstrzyga zarząd i prezes spółki.
Najważniejsze kwestie są rozwiązane z udziałem wszystkich mieszkańców. Na przykład na walnych zgromadzeniach omawia się wysokość obowiązkowych opłat, uzyskanie pożyczki, roczny plan naprawy nieruchomości i tym podobne. Decyzję uważa się za przyjętą, jeżeli głosował co najmniej dwie trzecie członków spółki.
Po zarejestrowaniu HOA przed właścicielami otwierają się nowe możliwości: na przykład możesz wynająć piwnice i zainwestować otrzymane pieniądze w instalację kamer CCTV, technologii energooszczędnych i nie tylko. Lub weź pożyczkę na generalny remont, aby nie czekać, aż wymagana kwota zostanie zgromadzona na koncie HOA.
W domu może być zorganizowana tylko jedna spółka partnerska. W tym samym czasie do partnerstwa może wejść kilka domów.
Czym HOA różni się od kodeksu karnego i co wybrać
Inną, bardziej popularną formą zarządzania apartamentowcem jest zaangażowanie spółki zarządzającej (MC). Tak więc w regionie moskiewskim teraz na 88% mieszkań poznać organizacje prywatne lub miejskie, za 12% - HOA.
Wielka Brytania jest szczególnie istotna dla nowych domów, których mieszkańcy nie mieli jeszcze czasu, aby się poznać. Z biegiem czasu, gdy społeczność zaczyna się formować, właściciele, jeśli chcą, zmieniają kodeks karny na HOA. Jednak partnerstwo może wynajmować firma zarządzająca jako zleceniobiorca.
W przeciwieństwie do HOA, Wielka Brytania jest organizacją komercyjną.
Jego działalność jest licencjonowana, a zakres prac jest określony traktat do pięciu lat. Firma zarządzająca albo samodzielnie obsługuje dom, albo przyciąga inne firmy. Zapewnia także właścicielom mieszkań (lub HOA, jeśli umowa jest zawarta ze spółką osobową) raporty z wykonanej pracy.
Obie formy zarządzania mają zalety i wady. Zaletą HOA jest to, że wszyscy uczestnicy są osobiście zainteresowani efektywnym zarządzaniem domem i mogą wybierać wykonawców bez myślenia o zyskach.
Łatwo też kontrolować wydatkowanie środków spółki: ma ona jeden rachunek bieżący dla domu. W rezultacie każdy właściciel, jeśli chce, może sprawdzić transakcje finansowe. Z kolei firma zarządzająca może mieć jednocześnie konto dla kilku domów, którymi zarządza.
Jednocześnie HOA wymaga od mieszkańców wysokiego poziomu samoorganizacji. Partnerstwo przejmuje odpowiedzialność za wszystkie systemy inżynieryjne i niezależnie od swoich przedstawicieli komunikować się z dostawcami, rozstrzygać z nimi spory, a także rozwiązywać konflikty między nimi właściciele. Nie zawsze w domu są ludzie, którzy potrafią kompetentnie poradzić sobie z tymi problemami.
Jednocześnie Wielka Brytania jest organizacją, która z reguły zawodowo zajmuje się zarządzaniem. Jej przedstawiciele zazwyczaj mają już doświadczenie i kontakty z odpowiednimi dostawcami. Zajmuje się całą komunikacją z nimi. Jeśli firma zarządzająca nie ma wystarczających kwalifikacji, może tak być zmiana.
W tej tabeli zebraliśmy główne zalety i wady HOA i Wielkiej Brytanii:
HOA | Wielka Brytania | |
plusy |
|
|
Minusy |
|
|
Ogólnie rzecz biorąc, zarządzanie HOA jest dziś łatwiejsze niż kilka lat temu. W tym czasie na rynku pojawiły się usługi, które mogą zlecić na zewnątrz wiele funkcji, takich jak księgowość, organizacja contact center, pogotowie ratunkowe.
Tak więc przewodniczący HOA nie będzie musiał samodzielnie odpowiadać na prośby mieszkańców, jeśli pęknie im rura. Nawet spotkania właścicieli z głosowaniem mogą odbywać się zdalnie.
Najlepszą opcją może być schemat, w którym HOA zatrudnia firmę zarządzającą jako wykonawcę. Pozwoli to połączyć zalety obu form sterowania domem. Jednocześnie spółka zarządzająca staje się „usługą” i nie będzie „ponad” właścicielami, ale w równoważnym partnerstwie poziomym z HOA.
Jak stworzyć HOA
Jeśli jesteś inicjatorem, ważne jest, aby komunikować się z mieszkańcami, aby zrozumieć, czy chcą zmian, porozmawiać o cechach pracy HOA. Zwykle domy mają już ogólne czaty w WhatsApp lub Telegramie - w nich możesz ocenić nastrój swoich sąsiadów, znaleźć tych, którzy poprą Twój pomysł.
Oblicz koszt utrzymania domu
Jeśli widzisz pozytywną odpowiedź, możesz przystąpić do kalkulacji wydatków. Konieczne jest zrozumienie, jakie systemy inżynieryjne są w domu, jakich mistrzów potrzeba do ich utrzymania, ile kosztują ich usługi, co jest potrzebne naprawa Teraz.
Będziesz potrzebował windy, służb ratunkowych i dyspozytorskich, księgowości, dozorców, hydraulików, elektryków, inżynierów. Ci sami specjaliści sprawdzą dom, zanim MC przekaże go Twojemu HOA.
Jak wspomniano powyżej, obecnie większość usług można zlecić na zewnątrz.
Tak jest łatwiej i taniej, bo nie trzeba wydawać pieniędzy na utrzymanie ludzi w państwie i samemu organizować ten proces. Ponadto łatwiej jest w ten sposób łączyć pracowników tymczasowych - na przykład, jeśli w zimie jest dużo śniegu i potrzeba więcej woźnych. Na rynku są usługi, które mogą załatwić wszystkie te kwestie, np. Gorserv.
Ponadto HOA może połączyć aplikację mobilną mieszkańca i uprościć komunikację z właścicielami. Można w nim przyjmować zgłoszenia, przeprowadzać badania opinii publicznej, zamieszczać ogłoszenia, a także odbierać dane z liczników. Pozwoli to między innymi na rezygnację z papierowych kopii paragonów – właściciele mieszkań będą mogli płacić rachunki przez Internet. Średnio taki program kosztuje 3–10 rubli za mieszkanie miesięcznie.
Wreszcie, możesz uwzględnić w swoich obliczeniach koszt umowa ubezpieczenia odpowiedzialności właścicieli domów za szkody wyrządzone w mieniu osób trzecich. Oznacza to, że jeśli jeden z mieszkańców zaleje cudze mieszkanie lub zapali się czyjaś instalacja elektryczna, koszty naprawy pokryje ubezpieczenie.
Stwórz grupę inicjatywną
Pomoże to przyciągnąć jak najwięcej właścicieli do stworzenia HOA. Wymogi dotyczące liczby osób w nim zasiadających i obowiązków jego członków nie są określone w prawie.
Zwykle grupa pomaga w organizacji spotkania, informuje właścicieli o jego odbyciu i wyłania kandydatów na osoby odpowiedzialne. Jej członkowie mogą również spacerować po mieszkaniach i rozmawiać o korzyściach płynących z HOA dla mieszkańców. Takich asystentów znajdziesz na wspomnianych już czatach w domu.
Przygotuj projekt karty HOA
Karta spółki jest głównym dokumentem założycielskim regulującym działalność organizacji. Jest podejmowana natychmiast po podjęciu decyzji o utworzeniu HOA na walnym zgromadzeniu właścicieli. Lepiej wcześniej przygotować wersję roboczą. Próbkę takiego dokumentu można znaleźć w Internecie.
Statut spółki musi zawierać następujące elementy: Informacja:
- Lokalizacja firmy HOO. Wystarczająco wskazać ugoda (zgodnie z art. 54 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
- Przedmiot i cel jego działalności.
- Procedura powstania i ustania członkostwa w HOA.
- Skład i kompetencje organów zarządzających spółki, komisji rewizyjnej, tryb podejmowania przez nie decyzji.
- Inne informacje, które nie są sprzeczne z prawem. Na przykład sposób powiadamiania mieszkańców o walnych zgromadzeniach i wynikach pracy HOA. Można również określić, że prezes jest wybierany przez właścicieli na walnym zgromadzeniu lub tylko członkowie zarządu ze swojego składu.
Ważna kwestia: w statucie konieczne jest użycie nie tylko nazwy HOA, ale także TSN - spółki właścicieli nieruchomości. Termin ten nie pochodzi z kodeksu mieszkaniowego, ale z Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej, i to na nim kieruje się inspekcja podatkowa.
TSN to stosunkowo młoda forma organizacyjno-prawna gospodarowania nieruchomościami, która obejmuje nie tylko budynki mieszkalne, ale także w szczególności stowarzyszenia ogrodnicze.
Oto wariant sformułowania statutu: „Spółka jest spółką non-profit organizacja utworzona w formie spółki właścicieli nieruchomości, w formie spółki właściciele domów”.
Zorganizuj spotkanie właścicieli
Ostateczna decyzja o utworzeniu rezydentów HOA zaakceptować na walnym zgromadzeniu. Inicjator musi powiadomić o tym właścicieli na 10 dni przed imprezą. Każdy musi wysłać zamówiony list lub złożyć zawiadomienie osobiście z podpisem. Ponadto warto wywieszać ogłoszenia w domu i pisać o spotkaniu kilka razy na ogólnym czacie WhatsApp lub Telegram.
Nie jest to określone w prawie, ale pomoże uniknąć roszczeń mieszkańców w przyszłości.
Na pierwszym walnym zgromadzeniu najpierw wybiera się sekretarza, który tego dokona protokółna koniec imprezy. Następnie omawiają, dlaczego partnerstwo jest potrzebne, jak zostanie zorganizowane zarządzanie domem i jak zmienią się taryfy. Na tym samym spotkaniu zwykle przyjmuje się statut HOA. Potrzebna będzie również komisja skrutacyjna, która przeliczy głosy. Surowe wymagania dla niego NIE.
Zorganizować spotkanie Móc w pełnym, niepełnym i niepełnym wymiarze czasu pracy. W każdym razie mieszkańcy domu będą musieli głosować pisemnie, wypełniając karty do głosowania. Właściciele podają w nich swoje imię i nazwisko, dane paszportowe, adres, numer pokoju, jego powierzchnię, udział w prawie własności decyzje w każdej sprawie („za”, „przeciw”, „wstrzymał się”), opatrzyć datą, podpisem i odpisem.
- W formie bezpośredniej właściciele zbierają się w jednym miejscu, aby omówić aktualne kwestie i głosować.
- W przypadku zgłoszenia nieobecności mieszkańcy przesyłają wypełnione karty do głosowania lub odsyłają je w określonym terminie na adres wskazany w zawiadomieniu.
- Forma na pół etatu zapewnia możliwość bezpośredniego omówienia porządku obrad i podejmowania decyzji w kluczowych sprawach oraz głosowania korespondencyjnego.
Możesz także zorganizować spotkanie online - z pomocą służb specjalnych. Na przykład, GIS mieszkalnictwo i usługi komunalne. Aby zaprosić na nią wszystkich mieszkańców domu, potrzebny będzie rejestr właścicieli. Możesz poprosić o to z Wielkiej Brytanii. Jeśli firma odmówi udzielenia informacji, możesz iść do sądu - łatwiej jednak zamówić rejestrację w serwisach takich jak Zarejestruj.net.
Ważne jest, aby protokół po spotkaniu został podpisany przez wszystkich mieszkańców, którzy opowiedzieli się za utworzeniem HOA, - nie mniej 50% ogólnej liczby głosów właścicieli lokalu + 1 głos.
Wybierz zarząd i prezesa
Zwykle natychmiast po podjęciu decyzji o utworzeniu HOA, na tym samym walnym zgromadzeniu właściciele większością głosów wybierają zarząd i prezesa. Członkowie zarządu mogą również sami zdecydować, kto obejmie prowadzący stanowisko, jeśli jest to określone w statucie.
Przewodniczący będzie podejmował decyzje zarządcze i może wejść w skład komisji skrutacyjnej wraz z sekretarzem, zarząd będzie mu pomagał w realizacji głównych zadań. Kadencja prezesa zależy od decyzji właścicieli.
Jeśli członkowie HOA są niezadowoleni z osób odpowiedzialnych, mogą je zmienić na nowym walnym zgromadzeniu.
Lepiej wybrać nieparzystą liczbę osób na planszy - 5 lub 7 osób. Jeśli dom jest mały, wystarczą trzy. W takim przypadku nie będzie sytuacji, w której głosy członków zarządu będą podzielone po równo – np. przy wyborze przewodniczącego.
Decyzją mieszkańców członkowie zarządu mogą otrzymywać wynagrodzenie za swoją pracę, ale w praktyce bardziej istotne jest to dla przewodniczącego – to on spędza najwięcej czasu na zarządzaniu. Wysokość wynagrodzenia określić właścicieli na walnym zgromadzeniu członków HOA. Jednocześnie zarówno zarząd, jak i prezes mogą pracować za darmo – nie ma tu ograniczeń legislacyjnych.
HOA jest również potrzebne wybierać komisję rewizyjną spośród jej członków. Osoby te przynajmniej raz w roku sprawdzają działalność finansową spółki i przedstawiają mieszkańcom opinię o wynikach kontroli. Jeśli pojawiają się pytania dotyczące dokumentacji, temat ten jest poruszany na walnym zgromadzeniu.
Zarejestruj HOA w urzędzie skarbowym
HOA zarejestrowany jako osoba prawna w lokalizacji domu. Dokumenty można również składać za pośrednictwem „Gosuslugi”. Będziesz musiał załączyć wniosek P11001, paszport, kopię statutu, protokół posiedzenia.
Jeśli złożysz dokumenty osobiście, będziesz musiał uiścić opłatę w wysokości 4000 rubli. W przypadku złożenia drogą elektroniczną niezapłacone.
Podczas rejestracji spółki we wniosku ważne jest, aby używać nazwy TSN - jak wspomniano powyżej, pochodzi ona z Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Jeśli spróbujesz zarejestrować HOA, organ podatkowy najprawdopodobniej odmówi, ponieważ taka forma organizacyjno-prawna nie jest przewidziana w obowiązujących przepisach.
Niestety, teraz normy prawa cywilnego są sprzeczne z prawem mieszkaniowym - Kodeks mieszkaniowy Federacji Rosyjskiej wskazuje rodzaj organizacji (HOA), której forma nie jest przewidziana w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej.
Podpisz umowy z właścicielami
Aby zostać członkami HOA, właściciele, którzy głosowali za utworzeniem spółki, piszą oświadczenie o wpisie w jakiejkolwiek formie.
Najprawdopodobniej nie wszyscy mieszkańcy będą chcieli przystąpić do partnerstwa. Jednak z resztą konieczne będzie również zawarcie odrębnych umów, ponieważ w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej powiedziałże ponoszą opłatę za utrzymanie mieszkania i użyteczności publicznej zgodnie z tymi dokumentami.
Nie ma ścisłej formy takiej umowy, najważniejsze jest to, że obowiązki HOA w zakresie zarządzania domem i właściciela w zakresie terminowej płatności są określone w dokumencie. Aneks do umowy zazwyczaj wskazuje wysokość opłaty za utrzymanie domu. Możesz dodać warunki jego indeksowania. Procedura zawarcia umowy regulowane Kodeks cywilny.
Właściciel będzie miał 30 dni na podpisanie dokumentu lub wskazanie punktów, które mu nie odpowiadały. Mieszkaniec może odmówić zawarcia umowy, ale i tak musi zapłacić za usługi – skupiając się na kwotach z aneksu do umowy oraz taryfach za zasoby. Te ostatnie są ustanawiane przez regionalną komisję energetyczną.
Przeczytaj także🧐
- 5 sposobów na poprawę relacji z sąsiadami
- Jak wyremontować mieszkanie i niczego nie zepsuć
- Plusy i minusy mieszkania na otwartym planie