Wynajem, odsprzedaż i fundusze: 7 sposobów na zarabianie na nieruchomościach
Miscellanea / / August 22, 2022
1. Wynajmij mieszkanie
Metoda jest prosta, ale ważne jest, aby działać zgodnie z prawem. Pierwszym krokiem jest umowa. Zarówno w przypadku wynajmu długoterminowego, jak i dobowego muszę zakończyćKodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Rozdział 35 Wynajem mieszkania pisemna umowa z pracodawcą. Ma to na celu ochronę finansów i mienia w przypadku, gdy najemca zniszczy meble lub zacznie wydawać mieszkanie bez Twojej wiedzy. Bez umowy trudno będzie się spierać i dochodzić odszkodowania. Inny sposób na zabezpieczenie się finansowo - BraćKodeks cywilny Federacji Rosyjskiej. Artykuł 329 Sposoby zapewnienia wykonania zobowiązań nowi lokatorzy mają kaucję i określają w umowie, w jakich przypadkach kwota nie zostanie zwrócona najemcy.
Drugim ważnym punktem są podatki za wynajem mieszkania. Osoby fizyczneArt. 224 kodeksu podatkowego. wysokość podatków zapłacić 13%, IPKodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej Artykuł 346.20. wysokość podatków uproszczony - 6%. Jeśli tego nie zrobisz, istnieje ryzyko CienkiKodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej Artykuł 122. Niezapłacenie lub niepełna płatność kwot podatków (opłat, składek ubezpieczeniowych) — od 20 do 40% niezapłaconej kwoty podatku. Nie zwalnia samego długu.
Wynajmę prawdziwe i w pełni opłacone mieszkanie oraz mieszkanie zakupione z kredytem hipotecznym. Ale musimy wziąć pod uwagę popyt na rynku nieruchomości i stawki banków. Powiedzmy, że jeśli koszt czynszu spadnie o 4%, a kredyt hipoteczny zjada kolejne 3% rocznie z wydajności, możesz być na minusie. Jest to szczególnie widoczne teraz, gdy na wiosnę ceny nieruchomości i oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowały w górę.
2. Zorganizuj podnajem wynajmowanych lokali
Wynajęty obszar może być odzyskaćKodeks cywilny Federacji Rosyjskiej Artykuł 615. Korzystanie z wynajmowanej nieruchomości innej osobie. W takim przypadku nie będziesz musiał kupować mieszkania, ale ważne jest, aby uzyskać zgodę właściciela i ustalić ją w pierwotnej umowie najmu.
Istnieją dwa sposoby na zarabianie pieniędzy:
- Wynajmę część lokalu. Załóżmy, że wynajmujesz dwupokojowe mieszkanie i umieszczasz jeszcze jedną osobę w wolnym pokoju.
- Wynajmij wynajętą powierzchnię podczas nieobecności. Znajdź tymczasowego lokatora mieszkania na wakacje lub podróż służbową.
Ponadto koszt podnajmu może zostać zwiększony ze względu na brak zobowiązań. Główny najemca nadal odpowiada przed właścicielem za stan nieruchomości i terminową płatność, a podnajemca nie musi się tym martwić.
Dla bezpieczeństwa ważne jest również zawarcie umowy podobnej do tej, którą sporządza się przy wynajmie mieszkania. Jedynym nowym warunkiem jest to, że okres ważności tego dokumentu nie może przekroczyć warunków pierwotnego.
3. Inwestuj w nieruchomości komercyjne
Nie trzeba wydawać dziesiątek, setek milionów, a może nawet miliardów rubli, aby otworzyć galerię handlową lub zamienić mieszkanie na parterze w sklep lub kawiarnię. Możesz inwestować w nieruchomości komercyjne ze stosunkowo niewielką kwotą pod ręką za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych (UIF). Zbierają środki od inwestorów i inwestują je, aw zamian uczestnicy funduszu otrzymują udział - papier wartościowy potwierdzający własność. Fundusze inwestycyjne mogą zajmować się różnymi aktywami - akcjami, obligacjami, biznesem, a właściwie nieruchomościami komercyjnymi.
W zależności od płynności aktywa, czyli możliwości jego szybkiej sprzedaży, fundusze inwestycyjne są otwarte, interwałowe, giełdowe i zamknięte. Fundusze nieruchomości są zwykle po prostu zamknięte: dość łatwo jest kupić akcje w dowolnym momencie we wnioskach bankowych, ale spłacić je po zamknięciu (terminy są wskazane od razu). Wcześniejsze niż planowany termin wyjścia z funduszu będzie możliwe tylko poprzez odsprzedanie akcji innej osobie.
Dochód zapewnia tu zmianę wartości udziału: rośnie wraz z ceną nieruchomości i opłatami od najemców. Częstotliwość wpłat zależy od strategii zamkniętego funduszu inwestycyjnego:
- Jeśli fundusz zainwestuje w nieruchomości komercyjne w budowie, to dopiero po oddaniu go do użytku będzie można zarobić. Dopóki udział nie zostanie sprzedany, żadne pieniądze nie zostaną zaksięgowane na koncie.
- Jeśli fundusz kupuje gotowe nieruchomości, udziałowcy otrzymują co kwartał dochód z wynajmu tymczasowego. Aby otrzymać dochód, nie trzeba czekać na umorzenie udziału. Umowy z najemcami zawierane są na długi okres (od 5 do 15 lat), co zapewnia stabilność płatności.
W każdym razie po zamknięciu funduszu nieruchomość zostaje sprzedana, a pieniądze rozdzielone między inwestorów. Wysokość depozytu początkowego wzrasta ze względu na zysk ze wzrostu cen obiektów.
Ten sposób zarabiania pieniędzy wiąże się z ryzykiem. Na przykład wczesne wyjście najemców lub spadek wartości rynkowej nieruchomości może wpłynąć na rentowność. Aby udział był stabilny, musisz dokładnie przestudiować fundusz inwestycyjny przed zakupem: sprawdzić jego historię, recenzje, zobaczyć, z jakimi klientami współpracuje.
Inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem zamkniętego funduszu inwestycyjnego jest łatwe dzięki firmie zarządzającej ”Nowoczesne fundusze nieruchomości”- działa na rynku rosyjskim od 1996 roku. MC zarządza obecnie pięcioma funduszami zamkniętymi, które kupują i wynajmują magazyny, centra handlowe, biura i inne drogie i lukratywne lokale.
Koszt minimalnego wkładu to 100 000 rubli. Jest tańszy niż pełnoprawny zakup nieruchomości komercyjnej, dodatkowo jest mniej energochłonny: wybór lokalu, komunikacja z najemcami, dokumentacja – wszystko to przejmuje firma zarządzająca. Właściciel akcji w tym czasie po prostu otrzymuje dochód. Okres inwestowania w zamknięte fundusze inwestycyjne wynosi od 5 do 10 lat. Prawa posiadaczy jednostek uczestnictwa gwarantuje również specjalny depozytariusz: prowadzi on ewidencję praw do jednostek w wielu funduszach i spółkach zarządzających jednocześnie.
Przed zakupem nieruchomości w Wielkiej Brytanii ”Nowoczesne fundusze nieruchomości» dokonuje oceny ryzyk inwestycyjnych oraz pięciu rodzajów audytów, w tym technicznych i prawnych, - wybiera tylko obiekty wysokiej jakości. Ponadto firma ocenia atrakcyjność nieruchomości dla głównych najemców, czyli dużych firm i sieci federalnych, takich jak targowiska. Ryzyko, że chcą zerwać długoterminową umowę i opuścić witrynę, jest mniejsze niż w przypadku małej i rozwijającej się firmy.
Zostań inwestorem
4. Odsprzedać „zabite” mieszkanie
Na wtórnym rynku nieruchomości jest wystarczająco dużo mieszkań ze słabymi remontami, łącznością alarmową lub naruszeniami prawa. Ze względu na problemy ich koszt jest zwykle niski – nawet jeśli lokalizacja jest dobra, a materiał filmowy imponujący. Możesz zarabiać na takiej nieruchomości, jeśli wyeliminujesz wszystkie niedociągnięcia i wystawisz na sprzedaż po cenie rynkowej.
W takim przypadku musisz wcześniej ocenić swoje możliwości i stopień problematyki mieszkania. Aby nadać mu atrakcyjny wygląd, trzeba będzie poświęcić energię, zainwestować w materiały wykończeniowe, usługi hydrauliczne, zatrudnić prawnika i uporządkować dokumenty. Ponadto po zakupie trzeba działać szybko: istnieje ryzyko, że podczas naprawy i rozwiązania innych problemów wartość rynkowa mieszkania spadnie i zniknie wszystkie potencjalne korzyści.
5. Kup mieszkanie w domu w budowie
Na etapie budowy mieszkanie kosztuje mniej, a gdy mieszkanie jest gotowe można je odsprzedać za więcej i wygrać na różnicy w cenie. W takim przypadku zostaje zawarta umowa akcji - nabytyUstawa federalna nr 214-FZ z dnia 30 grudnia 2004 r. „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i inne obiekty nieruchomości oraz o zmianie niektórych aktów ustawodawczych Rosji Federacja". Artykuł 4 Umowa o udział we wspólnej budowie praw własności, a nie samego mieszkania. Aby uniknąć problemów z deweloperem, musisz wcześniej upewnić się, że tekst dokumentu wskazuje warunki uruchomienia, warunki przekazania kluczy i warunki odszkodowania. W przypadku tych ostatnich łatwiej będzie rozwiązać problemy, jeśli ostateczna przestrzeń życiowa okaże się inna niż określona w umowie pod względem materiału filmowego lub innych warunków.
Ponadto przed zakupem ważne jest, aby dokładnie rozważyć historię i reputację dewelopera - w przeciwnym razie istnieje ryzyko popadnięcia w długoterminową budowę lub po prostu nieudanego mieszkania. Aby to zrobić, musisz przestudiować dokumenty na stronie dewelopera, rozbić je na Zunifikowany System Informacyjny dla Budownictwa Mieszkaniowego i szafa akt spraw arbitrażowych, a także czytać opinie klientów.
6. Inwestuj w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS)
papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką - obligacje, wytworzonyUstawa federalna „O hipotecznych papierach wartościowych” z dnia 11 listopada 2003 r. N 152-FZ banki. Schemat pracy jest następujący: klient banku bierze od niego pieniądze na zakup nieruchomości, a bank emituje papiery wartościowe na taką samą kwotę i wysyła je na giełdę, gdzie kupują je inwestorzy. Bank w tym przypadku wygrywa rekompensując środki wydane na udzielenie kredytu, a inwestor otrzymuje gwarantowany dochód: zysk jest stały i spada raz na kwartał lub sześć miesięcy z odsetek, które bank wypłaca wierzyciel.
Główną wadą tej metody jest długoterminowość: kaucję można wycofać dopiero po spłaceniu całości kredytu hipotecznego, a jest to zwykle kilkadziesiąt lat. Dodatkowo istnieje ryzyko, że kredytobiorca w ogóle nie będzie w stanie spłacić kredytu hipotecznego. Ale kwota depozytu może być dowolna: kupowanie ICB za 1000 rubli jest prawdziwe. I są sprzedawane na giełdach - nie musisz nigdzie iść i wchodzić w interakcje z osobami trzecimi, aby kupić.
7. Kup obligacje deweloperskie
Deweloperzy nie mogą teraz wykorzystywać środków udziałowców do budowy nowych domów – pieniądze znajdują się na rachunkach powierniczych. I potrzebują funduszy, więc wydaniePapiery wartościowe zamiast cegieł: co musisz wiedzieć o obligacjach deweloperskich / RBC obligacje: inwestorzy je kupują, to znaczy dają środki na realizację projektów, a deweloper potem zwraca pieniądze, ale z odsetkami.
DawaćWolumen plasowanych obligacji deweloperów w Rosji prawie się podwoił w ciągu roku / TASS tutaj jest wysoki - 10-15%, ale istnieje wiele zagrożeń. Na przykład, jeśli popyt na mieszkania w nowych budynkach spadnie, sprzedaż firm spadnie - nie będzie pieniędzy na spłatę odsetek.
Nabycie udziałów w zamkniętym funduszu inwestycyjnym to niezawodny sposób na zarabianie na nieruchomościach. Ryzyka jest tu niewiele, bo zysk powstaje nie z jednego, a z dwóch źródeł - kosztu czynszu i zmian ceny rynkowej. Dochód jest rozdzielany między akcjonariuszy raz na kwartał. Strategia Zarządzania ZPIFNowoczesne fundusze nieruchomości” wiąże się z zakupem tylko wybudowanych i już wydzierżawionych obiektów, dzięki czemu inwestorzy natychmiast zaczynają czerpać zyski z udziału. A ich potencjalna rentowność nie jest niższa niż VOD - około 15% rocznie.
Możesz zostać inwestorem w nieruchomości komercyjne na stronie internetowej oraz w biurze firmy zarządzającej”Nowoczesne fundusze nieruchomości». Pracownicy pomogą Ci wybrać odpowiedni fundusz, sporządzić dokumenty i dokonać wpłaty.
Ucz się więcej