Jak kupić mieszkanie, które jest już obciążone hipoteką
Prawo Avitonomika / / January 06, 2021
Czy można kupić mieszkanie, które jest już obciążone hipoteką?
Domy hipoteczne są zastawem przez bank - o tym mowa w Jednolitym Państwowym Rejestrze Nieruchomości. Właściciel nie może dokonywać transakcji z takim mieszkaniem bez zgody wierzyciela hipotecznego: Rosreestr po prostu nie zarejestruje przeniesienia własności. Nie oznacza to jednak, że nie możesz sprzedawać ani kupować nieruchomości obciążonych hipoteką. Tyle, że sama procedura będzie trochę bardziej skomplikowana i dłuższa.
Po co sprzedawać mieszkanie z hipoteką
Jeśli mieszkanie trafiło do banku przez sąd, ponieważ właściciel jest winien pożyczkę, to instytucja finansowa sprzedaje je na aukcji publicznej. Gdy właściciel sam decyduje się na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką, potencjalni nabywcy mogą być co do tego podejrzliwi. Mieć hipoteki istnieje reputacja niewolnika, którego kajdany można zrzucić dopiero za ostatnią zapłatę. Niektórzy uważają, że jeśli ktoś sprzedaje mieszkanie, coś jest nie tak z nim albo z mieszkaniem.
W rzeczywistości może być milion powodów. Właściciel zdecydował się przenieść do innego miasta do pracy lub do większego mieszkania ze względu na dodanie rodziny. Małżonkowie rozwiedli się, chcą spłacić dług i podzielić się pieniędzmi na mieszkanie hipoteczne. Pożyczkobiorca zmienił sytuację finansową, nie radzi sobie z pożyczką i chce ją zwrócić, zanim sytuacja stanie się nieodwracalna.
Przyczyną może być oczywiście coś nieprzyjemnego: dach przecieka, przy wejściu znajduje się legowisko z lekami, a firma zarządzająca zbiera tyle pieniędzy, jakby zimą posypała chodniki kryształami Swarovskiego. Ale nie jesteś ubezpieczony od takich ryzyk nawet kupując mieszkanie bez kredytu - po prostu potrzebujesz sprawdź wszystko.
Teraz w Rosji prawie połowaPodano udział transakcji hipotecznych z mieszkaniami w Rosji transakcje dotyczące nieruchomości odbywają się z udziałem hipoteki. Na rynku będzie więc więcej mieszkań z hipoteką.
Czy opłaca się kupić mieszkanie, które jest już obciążone hipoteką?
Gdy bank sprzedaje mieszkanie dłużnika na publicznej aukcji, można spodziewać się znacznego rabatu. Dla instytucji finansowej są to aktywa niezwiązane z podstawową działalnością, więc stara się się ich pozbyć, po prostu zwracając własne.
Sprzedając dom przez właściciela nie można spodziewać się niezwykle korzystnej ceny. Ale nadal może trochę zrzucić - na niepotrzebne kłopoty i zmotywowanie do zakupu obciążonego mieszkania.
Jak kupić mieszkanie z kredytem hipotecznym
W zależności od warunków można kupić mieszkanie na różne sposoby.
Przy spłacie kredytu hipotecznego w trakcie transakcji
Warunki: transakcja przeprowadzana jest za zgodą banku, w którym obecny właściciel wystawił hipotekę; kupujący kupuje przedmiot za gotówkę.
Najbezpieczniejszy schemat. Chroni wszystkie strony transakcji: kupującego, sprzedającego i bank. Spójrzmy na przykład.
W sprzedaży jest mieszkanie za 3 miliony rubli. Bank wyraża zgodę na transakcję i ustala wysokość pozostałego zadłużenia - 500 tys. Rubli. Do obliczeń używane są dwie komórki. Przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży lokowane są w nich pieniądze kupującego: w jednej 500 tys., W drugiej 2,5 mln.
Dokumenty dla komórek określają, kto i kiedy może odebrać rachunki. Jeśli umowa kupna-sprzedaży zostanie podpisana, a przeniesienie własności zostanie zarejestrowane w Rosreestr, bank będzie mógł z jednej komórki biorą swoje 500 tys., sprzedający - 2,5 mln z drugiej, a kupujący - kredyt hipoteczny do wypłaty obciążenia. Jeśli transakcja się nie powiedzie, kupujący zwróci środki i nic się nie zmieni.
Czasami środki na pożyczkę mogą być zdeponowane nie przez skrytkę depozytową, ale bezpośrednio w banku, ale instytucja finansowa i tak jest aktywnie zaangażowana w ten proces.
Wraz z cesją długu
Warunki: transakcja odbywa się za zgodą banku, kupujący kupuje mieszkanie na hipotece w tym samym banku.
Kupujący składa wniosek o kredyt hipoteczny do banku, tak jakby kupował mieszkanie. Proces zatwierdzania będzie podobny i zajmie mniej więcej tyle samo czasu. Ponieważ w momencie zakupu stanie się pożyczkobiorcą, instytucja finansowa sprawdzi jego wypłacalność i decydujeczy Twój klient jest gotowy na spotkanie z nim.
Tatiana Trofimenko, wiodący prawnik, europejska służba prawnaTutaj, oprócz umowy kupna-sprzedaży, zawierana jest umowa cesji praw wierzytelności z tytułu starego kredytu lub nowa umowa kredytu między bankiem a kupującym. Obciążenie w Rosreestr zostaje usunięte i nałożone zostaje nowe wraz z rejestracją praw kolejnego właściciela.
Ten schemat jest również dość bezpieczny.
Przy wcześniejszej spłacie kredytu hipotecznego na koszt kupującego
Warunki: bank nie wyraża zgody na sprzedaż mieszkania, kupujący kupuje mieszkanie za gotówkę. Lub kupujący bierze pożyczkę w innym banku.
W takim przypadku kupujący spłaca pożyczkę. W związku z tym powinien mieć pod ręką kwotę równą pozostałej części długu. Strony zawierają przedwstępną umowę kupna-sprzedaży mieszkania, zgodnie z którą sprzedającemu przekazywane są pieniądze na zamknięcie hipoteki. Następnie z mieszkania zdejmuje się obciążenie, a następnie mieszkanie jest sprzedawane jako nieruchomość bez zabezpieczenia.
Tatiana Trofimenko, wiodący prawnik, europejska służba prawnaTa opcja jest bardziej ryzykowna dla kupującego, ponieważ pieniądze są przekazywane na podstawie umowy, która nie podlega rejestracji w Rosreestr.
Teoretycznie sprzedawca może odmówić zarejestrowania umowy kupna-sprzedaży w Rosreestr. Kupujący będzie mógł otrzymać od niego pieniądze, ale tylko na drodze sądowej.
O czym pamiętać
- Możesz kupić mieszkanie, które jest już obciążone hipoteką.
- Należy to sprawdzić w taki sam sposób, jak mieszkanie bez obciążeń.
- Bezpieczniej jest kupić mieszkanie za zgodą banku i przy jego udziale.
Przeczytaj także🏡🙂🔑
- 7 premii od państwa na spłatę kredytu hipotecznego
- Wynajmij mieszkanie lub weź kredyt hipoteczny: co jest bardziej opłacalne
- Jak spłaciliśmy ośmioletni kredyt hipoteczny w rok i dwa miesiące, korzystając z porady Lifehackera