Jak sprawić, by umowy najmu

Wystarczy dokonać rezerwacji: W tym artykule skupimy się właśnie na umowy najmu lokalu handlowego, które regulują Rozdział 35 Kodeksu Cywilnego i częściowo Rozdział 5 Kodeksu MieszkaniowejŻe jest zatrudnianie indywidualnego mieszkania. W prawie istnieje różnica między ofertami umowy (który jest osobą fizyczną) oraz dzierżawy (który jest osobą prawną). Jednak w mowie potocznej słowo służy ugruntowane „Rent”. Dlatego w materiale dla uproszczenia będziemy używać obu pojęć - „wynajęcie” i „wynajem” - jako równoważne.

dokumenty

W żadnym wypadku nie wahaj się poprosić właściciela do dostarczenia kompletu dokumentów:

• paszport;
• koniecznie zaświadczenie o rejestracji praw własności do mieszkania;
• Opcjonalne: płatne pokwitowania płatności za media (aby upewnić się, że nie ma długu) i wyciąg z domu osób zarejestrowanych na obudowie.

Jeśli właściciele mieszkania kilka zgoda jednego z nich nie wystarczy, trzeba uzyskać zgodę wszystkich. Może trzy scenariusze:

1. Dołączyć pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli.
instagram viewer
2. Jeden współwłaściciel zawiera umowę z pełnomocnictwem od drugiej.
3. Na zawarcie umowy wszyscy właściciele są obecni osobiście (jeśli stanach kontraktowych, że mieszkanie jest do wynajęcia w tym samym czasie wszyscy właściciele).

Od ludzi, którzy nie są właścicielami, ale zarejestrowane w obudowie, jak wymaga pisemnej zgody. W przeciwnym razie, mogą dochodzić swoich praw w każdej chwili i trzeba będzie pilnie szukać nowych mieszkań.

Ponieważ mówimy o wynajęcie mieszkania, wówczas pracodawca - osoba fizyczna. Dlatego konieczne jest, aby przynieść paszport. Jeśli zamierzasz mieszkać w mieszkaniu więcej niż jeden, a następnie dane paszportowe na sekundę (trzeci, piąty), wymagane jest również lokator.

Umowa dzierżawy nieruchomości z zastrzeżeniem rejestracji państwowej. Z wyjątkiem umowy zawartej w czasie krótszym niż rok.

czas

Umowa o pracę może być krótkoterminowe (do jednego roku) i długoterminowe (od jednego do pięciu lat). Jeżeli umowa na okres nie jest słowem, uważa się, że został uwięziony przez maksymalny okres pięciu lat. Główną różnicą między długim i krótkoterminowe określony umów - warunkach eksmisji.

kontrakt krótkoterminowy

Właściciel może ustalić okres, podczas którego umowa może zostać rozwiązana przez strony z góry. Jeżeli taki termin nie jest określony, to nie ma prawa do eksmisji lokatorów przed wygaśnięciem umowy. Ale pod koniec tego okresu, właściciel już zdecyduje się kontynuować przyjmowanie mieszkanie z tych samych najemców lub szukać innych.

umowa długoterminowa

Do części z najemcami do właściciela o wiele trudniejsze. Po wygaśnięciu umowy wynajmujący nie może po prostu osiedlić się mieszkania dla kogoś innego, gdyby nie został powiadomiony o jego pożądane lokator nie mniej niż trzy miesiące przed końcem umowy, uważa się, że umowa jest automatycznie przedłużana na stary warunki.

Jeśli właściciel mówi, że nie jest już plany przekazania własności, lokatorzy muszą się wyprowadzić. Ale w tym przypadku tak naprawdę nie mogą mieć mieszkanie co najmniej rok, inaczej poprzedni lokatorzy mają prawo iść do sądu i domagać się odszkodowania za szkody.

W przeciwieństwie do wynajmującego, najemca może wypowiedzieć umowę w każdym czasie bez podania przyczyny.

Stan mieszkania i mienia

Remonty i ulepszenia

Spalanie pytanie: kto sprawia, że ​​naprawy? Zazwyczaj umowa jest sformułowanie, że „po wygaśnięciu umowy najmu lokatorzy są zobowiązani do zwrotu lokalu w tej samej formie, w jakiej został on udzielony.” W związku z tym umowa powinna być natychmiast wskazują, że można zmienić w mieszkaniu, a co nie jest.

Ponadto, bez zgody właściciela praw lokatorów nie mają prawa do przebudowy i remontu pomieszczeń. Na przykład, naprawa nie można po prostu wziąć i wyburzenie ścian wewnętrznych i poszerzyć drzwi.

Jeśli naprawa może zostać przeprowadzona, umowa jest wymagana do przepisywania, ile należy obniżyć czynsze. Jeżeli wskaźnik nie jest, to sytuacja może zdarzyć się, że będzie się naprawić wszystko, a właściciel po prostu odmówić zwrotu swoich kosztów.

Wszystkie naprawy i wydatki na nią - na ramionach najemcy. To nie tylko utrzymuje porządek w mieszkaniu, ale również jest odpowiedzialny za bezpieczeństwo mienia.

Remont wynajmującego należy zrobić, a wszystkie wydatki ponoszone przez niego (chyba że inaczej określono w umowie). Jeśli właściciel nie wykazuje zainteresowania remontu, gdy jest to wymagane, usunięcie nieruchomość ma prawo do:

• samodzielnie wykonać remont, przewidziane w umowie lub spowodowanych przez pilnej konieczności i przy leasingodawcy do odzyskania kosztów;
• wymaga odpowiedniego zmniejszenia wynajęcia;
• domagać się unieważnienia umowy oraz odszkodowania.

Kiedy robisz napraw lub coś kupić nowe mieszkanie w wymienny, z prawnego punktu widzenia, należy dokonać ulepszeń. Mogą być rozłączne i nierozłączne. Na przykład, jeżeli najemca na własny koszt ustawić klimatyzator lub grzejnik (a właściciel nie obniżyć czynsz i nie pokrywa ich koszty), to ma prawo zabrać je ze sobą.

Ulepszenia w obcych środkach trwałych, takich jak nowe tapety, bez zaberosh bez psucia wyglądu mieszkania. W związku z tym, najemca może żądać zwrotu ich wartości, gdy Termin realizacji zamówienia upływa. Ale wymóg jest spełniony w przypadku, gdy umowa określa, że ​​właściciel nie sprzeciwia się tej poprawy.

Stan nieruchomości

Właściciel musi dać najemcy nieruchomość w dobrym stanie. Oznacza to, że jeśli coś uniemożliwia korzystanie z mieszkania, właściciel musi ustalić to przyczyna własny koszt. Nawet jeden, o którym nie wiedział w momencie dostarczenia mieszkania. Na przykład, przeniósł się i byli zaskoczeni, że wszystkie rury dawno zgnił i umyć pod prysznicem jest po prostu niemożliwe. Właściciel musi wypełnić tę lukę jak najszybciej i całkowicie za darmo. Jeśli tak nie jest, można usunąć przyczynę własnej i domagać się zwrotu albo do wypowiedzenia umowy.

Ostrzeżenie: właściciel musi naprawić swój koszt tylko te wady, że ani on, ani wiesz.

Jeżeli inspekcja mieszkaniu widać, że jest coś nie działa, albo zostałeś ostrzeżony o tym wcześniej, masz prawo - do wyrażenia zgody na taki stan lub szukać lepszej opcji.

Również prawnicy zalecają oprócz umowy o dokonanie aktu mieszkań odbiorczych. Jak jest przepisany stan mebli, hydraulika, podłogi, okna i inne rzeczy. Następnie, to pomoże uniknąć sporów co do jakości naprawy i mebli. Oczywiście, w mieszkaniu starego radzieckiego mebli i sprzętu bez tego nie można zrobić. Ale właściciel, zakwaterowanie handlowiec z drogiego sprzętu i mebli, jest zainteresowany w tym, że cała nieruchomość z powrotem do jest w dobrym stanie, więc może nawet dołączyć zdjęcia nieruchomości i kontrole potwierdzające jego koszt. Naturalne tłumienie oczywiście brane pod uwagę. Ale na ekranie telewizora złamaną lokator będzie musiał zapłacić.

Zwrócić uwagę na takie rzeczy jak „współodpowiedzialności”, Jeśli wynajmujesz mieszkanie z kimś w clubbingu. Jeżeli umowa nie przewiduje solidarną klauzuli odpowiedzialności, cała odpowiedzialność ponosi ten, kto zawarł umowę. To znaczy, jeśli nieostrożny sąsiad, że coś pęknie, a opłata kontrakt rejestrowane tylko ty, a następnie musiał zapłacić za ciebie.

wynajem

Umowa przewiduje Konstytucji, warunków płatności czynszu. Jeżeli szczegółowe instrukcje o tym nie zakłada się, że są one podobne do tych, które powszechnie stosowane przy wynajmie podobną właściwość: w przypadku mieszkania jest stały kwota płatności dokonane w każdym miesiącu.

Jeśli właściciel prosi natychmiast dokonać płatności za 2-3 miesiące wcześniej lub zastawu, w umowie jest zobowiązany do zarejestrowania.

Dokument ten również powinien wskazać, jak często iw jakim zakresie właściciel może podnieść opłaty. W praktyce zazwyczaj ustalony czynsz wzrasta co roku aż do 10% wartości początkowej. Ale to wszystko jest w gestii stron.

Jeżeli umowa nie jest taka klauzula jest wliczone, właściciel nadal ma prawo podnieść czynsz, ale można to zrobić tylko raz w roku. Co więcej, musi on powiadomić lokatora z wyprzedzeniem w formie pisemnej. Jeżeli nowe warunki nie został spełniony, może on odstąpić od umowy jednostronnie.

Najemca ma także prawo żądać obniżenia czynszu, jeżeli z powodu okoliczności pozostających poza jego kontrolą, warunki wynajętych lokalach pogorszeniu.

dodatkowo

Porozmawiać z właścicielem o wszystkich szczegółach. prawdopodobnie będziesz musiał często spotkać. Martwił się o swoim mieszkaniu, martwić się o jakość zakwaterowania, więc nauczyć się negocjować i umieścić to wszystko umowę ustną w dokumencie.

Rzadko, ale zdarza się nieprzyjemnej sytuacji: czasem właściciele lubią iść bez ostrzeżenia, nawet w przypadku braku mieszkańców i kilka razy w miesiącu. Jest to powód do rozwiązania umowy z tytułu zwrotu kosztów przeniesienia najemcy. Aby tego uniknąć, wystarczy dodać jedną linię do umowy, jak często właściciel może mieć do stawienia się, czy cię ostrzec o tym z wyprzedzeniem jest konieczne, oraz określić zakaz odwiedzin w spontanicznych no.

Dowiedz się, jak właściciel ma zastosowanie do osób, do zwierzęcia, i zaznaczyć to w zamówieniu.

Tylko negocjacje i ustalenia wszystkich szczegółów, że materia, obie strony będą w stanie żyć bez konfliktów i bez zbytniego niepokoju.

Rozwiązanie umowy w sądzie

Mówiliśmy już o tym, że wynajmujący nie jest łatwy do części z najemcą, ważnej roli odgrywanej przez rodzaj umowy. Ale pracodawca ma prawo rozwiązać umowę w dowolnym momencie, ale pod jednym warunkiem: musi on powiadomić właściciela o jego pragnieniu trzech miesięcy w formie pisemnej.

Ale czasami zgadzają ludzku niemożliwe, a po jednej stronie jest tylko jedno wyjście - do dochodzenia sprawiedliwości na drodze sądowej, a do rozwiązania umowy.

Na żądanie zamówienia leasingodawcy może zostać przerwane przez sąd w przypadkach, gdy najemca:

• Wykorzystuje właściwość do istotnego naruszenia umowy lub z powtarzających się naruszeń;
• znacząco pogarsza własności;
• więcej niż dwa razy z rzędu nie płaci czynszu na czas;
• nie remont nieruchomości w terminie określonym w umowie, jeżeli umowa jest remont w gestii najemcy.

Właściciel może wypowiedzieć umowę w sądzie, tylko wtedy, gdy jest w formie pisemnej wymagają lokatora w celu wyeliminowania naruszeń.

Na wniosek umowy najmu najemca może zostać przerwane przez sąd w przypadkach, gdy:

• Wynajmujący nie przewiduje towarów lub stwarza przeszkody do korzystania z nieruchomości w całości;
• Nieruchomość posiada wady, które nie zostały określone przez wynajmującego w umowie, nie były wcześniej znane najemcy i nie mogą być wykryte podczas inspekcji nieruchomości;
• wynajmujący nie ma poważnych napraw nieruchomości określonej w umowie lub w rozsądnym czasie;
• nieruchomość z powodu okoliczności niezależnych od najemcy w stanie niezdatna do użytku.

Po rozwiązaniu umowy najmu najemca zobowiązany do zwrotu własności leasingodawcy w tym samym stanie, w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w warunkach określonych w umowie.

Podsumowując, uważamy kolejne dwa ważne punkty.

Jeśli właściciel daje lub sprzedaje nieruchomości dzierżawionych, dzierżawa się zatrzyma. Innymi słowy, gdy osoba przychodzi i mówi: „aby wyprowadzić, mogę sprzedać mieszkanie” - jest nielegalne. Zmiana właściciela nie pociąga za sobą wypowiedzenie umowy wynajmu pomieszczeń mieszkalnych.

Jeśli to konieczne, można zmienić zleceniodawcy (klienta). Oznacza to, że jeżeli umowa została zawarta na męża, a on, na przykład, idzie do bieguna północnego na długiej podróży, można zmienić najemcy na żonę za jego zgodą. W tym przypadku umowa pozostaje ten sam, te same warunki, termin nadal płynąć i nie może być skasowany. Ale może pozbyć się biurokracji, czy są jakieś problemy (na przykład, jeśli masz do anulowania zamówienia lub coś do zbierania na drodze sądowej).